¿Es posible reducir riesgos en el sector inmobiliario utilizando una herramienta como el Due Diligence?
Cuando una persona o entidad pretende adquirir un bien inmueble que promete ser una minita de oro, en virtud de que el precio pactado en la compra/venta se traduce en una bicoca, es hasta que se pretende formalizar la transacción cuando se presentan una serie de irregularidades que el comprador se desilusiona al no ser la “gran oferta”, por lo que la pérdida de tiempo, confianza y riesgo a no llevarse la operación, se puede erradicar con una invaluable herramienta legal, como lo es el Due Diligence Inmobiliario.
Hace un par de semanas, en una charla con un grupo de amigos que, aunque empresarios exitosos todos, poco o nada tienen que ver con el mundo del Derecho Inmobiliario, se tocó el tema respecto del gran interés que despierta esta zona de Bahía de Banderas y Puerto Vallarta, en la adquisición de algún bien inmueble en un corto o mediano plazo, lo que la convierte en una franca opción para satisfacer la demanda de potenciales compradores.
Durante la dinámica de la conversación, pude notar que la mayoría de ellos consideraban la actividad inmobiliaria como algo sencillo, sin dimensionar las dificultades que tienen que sortear quienes incursionan en ella. Por consiguiente, y en vista de mi formación profesional, no pude prescindir de la oportunidad de verter mis conocimientos sobre el tema, hasta llegar a la inevitable mención del “Due Diligence Inmobiliario” como herramienta indispensable para evitar fracasos inmobiliarios monumentales.
Debo confesar que tan pronto terminé de pronunciar la oración, me pidieron que les explicara de forma sencilla lo que esto significa. En una atmósfera de risa, pero sin perder de vista mi natural sentido del profesionalismo, les dije:
-Bueno, en teoría el “Due Diligence" es un proceso de investigación, análisis y valoración de los aspectos legales, arquitectónicos-urbanísticos y tributarios relativos a un activo inmobiliario objeto de adquisición. En otras palabras, se podría decir que es una revisión concienzuda de un inmueble desde varios puntos de vista, principalmente legal, físico y financiero; pues el éxito de estos sectores se encuentra en la prevención más que en la reacción.
Por supuesto que, para la comprensión del tema, se recordaron conocimientos empíricos de la profesión, por ejemplo: cierta empresa se dio a la tarea de comprar un terreno ubicado en tal lugar, pero a la hora de formalizar ante fedatario público se dieron cuenta que a “Chuchita la bolsearon”, que quien se ostentaba como propietario era en realidad el amigo, del nieto, del hijo, del tío que alegaba tener un derecho por haber habitado en la propiedad un par de años.
Otro ejemplo absurdo -pero verídico- es cuando una persona o entidad adquiere un inmueble que parece ser una minita de oro, porque el precio por metro cuadrado se traduce en una bicoca y porque el uso de suelo es presumiblemente compatible con el proyecto, hasta que, a la hora de la verdad, se les ocurre mandar un topógrafo para hacer un levantamiento topográfico del predio, sólo para darse cuenta de que faltan cientos de metros o invade la propiedad de algún vecino.
Tampoco pudieron faltar aquellas historias donde comprador y vendedor firman un contrato preparatorio después de las negociaciones, pero acercándose la fecha de formalización solicitan un certificado de libertad de gravamen que les arroja como resultado que sobre dicho inmueble hay una hipoteca o una reserva de dominio.
No menos importante es que en este tipo de revisiones, los compradores identifiquen si el objeto de la operación tiene disponibilidad de servicios básicos como lo es agua potable, alcantarillado y electricidad; así como también verificar que no formen parte de zonas consideradas propiedad de la nación.
En suma, esta plática nos ayudó a concluir que en muchas ocasiones la realidad si supera a la ficción y que el resultado puede ser fatal. Por suerte, se cuentan con herramientas como lo es el Due Diligence Inmobiliario, el cual brinda una mayor certeza jurídica al obtener y/o asegurar el éxito en este tipo de operaciones.
En Terán Rojas & Associates tenemos un espacio para ti, que quieres conocer aspectos importantes sobre éste y otros temas, nuestros expertos te están esperando para brindarte la mejor asesoría y solución.
Fecha de publicación: 10/10/2022
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